Entenda tudo sobre o Artigo 130

Entenda tudo sobre o Artigo 130

artigo 130

O leilão de imóveis é uma modalidade que vem se popularizando entre as famílias brasileiras, tendo em vista os descontos atrativos na aquisição de propriedades.

Entretanto, uma das maiores preocupações dos interessados em leilão são as dívidas do imóvel.

Nesse cenário, apesar dos preços, ainda existem pessoas que medo de comprar imóvel em leilão judicial.

Isso porque existe a crença de que as dívidas do antigo proprietário serão transmitidas para o adquirente, e isso não é verdade em todos os casos.

É importante lembrar que o leilão judicial é muito seguro e, em regra, não há a assunção das dívidas pelo adquirente.

Mas para esclarecer melhor sobre essa situação, o Artigo 130 da Lei nº 5.172 de 25 de outubro de 1966 traz a público como funciona a questão tributária nos casos de leilão.

A princípio, compreender de forma clara o que está nas entrelinhas das leis é complicado.

Por isso, nós da Dreams Real State desenvolvemos esse artigo prático para você!

Continue a leitura e entenda tudo sobre o Artigo 130, inclusive as controvérsias geradas em torno da cobrança de tributos de arrematante imóvel proveniente de leilões.

Responsabilidade dos Sucessores – Artigo 130

No que diz respeito a “Responsabilidade dos Sucessores”, o artigo 130 do Código Tributário Nacional, traz a seguinte afirmação:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos à taxa pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”

Ou seja, podemos interpretar que todos os impostos incidentes sobre o imóvel adquirido pelo leilão sejam descontados do preço pago pelo arrematante do bem.

Com isso, a norma claramente isenta o arrematante do bem de arcar com os tributos devidos pelo executado. 

Entretanto, os impostos são devidos, a cargo do arrematante, a partir da data em que a devida carta de arrematação foi expedida.

Dessa forma, os débitos acusados anteriormente não são de obrigação do novo proprietário.

Assim, ao adquirir imóvel em hasta pública, o arrematante fica livre e desembaraçado dos encargos tributários. 

Vale lembrar que esses encargos devem ser descontados pelo ente federativo do preço arrematado pelo imóvel em caso de leilão público.

Ou, por meio do antigo proprietário do imóvel, com a execução fiscal.

Artigo 130: Arrematação Judicial

Com relação a arrematação judicial, o imóvel arrematado deve ser passado ao arrematante livre de qualquer ônus que incida sobre o imóvel. 

Dessa forma, a pessoa que adquirir o imóvel através do leilão, não está obrigado a pagar os tributos devidos, até a expedição da carta de arrematação.

O Artigo 130 do Código Tributário Nacional afirme que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse é transferido para a pessoa que adquire o imóvel.

Entretanto, no parágrafo único desse artigo há expressa a seguinte ressalva:  

“No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”.

E quando o valor do imóvel não cobre os débitos?

Caso o valor não seja suficiente, o restante será cobrado do proprietário anterior do imóvel, não incidindo sobre o bem. 

Com relação ao Artigo 130, o parágrafo único do Código Tributário Nacional, mostra a obrigação do anterior proprietário perante o Fisco.

Isso porque não é possível a transferência do encargo para o arrematante, ante a inexistência de vínculo jurídico com os fatos jurídicos tributários específicos, ou com o sujeito tributário.

O entendimento consolidado do STJ

Para o Supremo Tribunal de Justiça, com relação a arrematação em hasta pública, os créditos tributários relativos a tributos incidentes sobre bens imóveis sub-rogam-se no respectivo preço.

Ou seja, isso afasta a responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários referentes ao período anterior à arrematação.

Entretanto, os editais dos leilões podem surgir com eventuais ônus incidentes sobre o imóvel seriam de responsabilidade do arrematante. 

Por isso, o arrematante precisa conhecer todo o edital para compreender quais serão os encargos que podem incidir na aquisição do imóvel.

E as outras dívidas?

De forma geral, o adquirente não assume as dívidas, pois os credores serão pagos com o valor da arrematação. 

Essa condição está prevista no parágrafo primeiro do artigo 908 do Código de Processo Civil:

“Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora.”

Com relação às dívidas tributárias, elas também não incidirão sobre o bem e elas deverão ser pagas com valor da arrematação. 

Dívidas de atraso do condomínio

A obrigação de pagar as despesas de condomínio surge da necessidade de conservação, então os encargos condominiais fazem parte sim dos débitos que se vinculam ao imóvel.

Por isso, quem adquire responde pelas dívidas do antecessor, mesmo que não tenha conhecimento de sua existência.

Sendo assim, tendo ocorrido alienação do bem, mesmo que por arrematação em hasta pública, o adquirente deve arcar com as obrigações que dele advém. 

Entretanto, o adquirente poderá exercer o direito de regresso contra o antigo proprietário.

Cobrando assim, os valores devidos ao condomínio, referente ao período anterior à arrematação.

A grande questão é que, em relação aos tributos há previsão expressa no Código Tributário Nacional, em seu artigo 130, parágrafo único, os valores devidos deveriam ser quitados com o valor obtido na alienação judicial.

Contudo, não está claro no artigo a questão das taxas condominiais, a fim de que também ocorra o desconto do valor da arrematação depositado em juízo.

De acordo com o Código Civil/2002, em seu artigo 1.345:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Ou seja, o adquirente de imóvel em condomínio responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios. 

Mas na possibilidade de o arrematante ter descontado o preço, o valor é devido ao condomínio pelo antigo proprietário.

A jurisprudência do STJ (Resp nº 1.092.605-SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi j. em 28.06.2011) afirma que as dívidas do condomínio anteriores à arrematação deverão ser satisfeitas com o produto da arrematação.

Assim, sendo descontados do preço do imóvel, para pagamento das taxas condominiais atrasadas. 

Essa seria a decisão mais sensata, tendo em vista que assim o arrematante compre o bem com tranquilidade.

Decisão do TJSP

A questão do Artigo 130 entrou em discussão recentemente no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), com relação ao IPTU.

De acordo com o Artigo 130, quando um imóvel é arrematado em leilão, o comprador não precisa quitar eventuais dívidas anteriores de imposto predial e territorial urbano (IPTU). 

Entretanto, somente agora em 2021 o Tribunal de Justiça de São Paulo vem adotando essa prática em julgamentos dos últimos meses.

O Tribunal de Justiça de São Paulo vem decidindo a prevalência do art. 130 do Código Tributário Nacional, pelo qual os créditos tributários do fisco municipal vão para o próprio preço do imóvel arrematado em leilão.

Dessa forma, os editais dos leilões não têm o condão de desfazer o CTN.

O acórdão ficou assim ementado:

APELAÇÃO Ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária Débitos de IPTU anteriores à arrematação Sub-rogação no respectivo preço Art. 130, parágrafo único, do CTN Previsão no edital de leilão estabelecendo a responsabilidade do arrematante pelos débitos constituídos sobre o imóvel anteriormente à arrematação Violação do princípio da legalidade O CTN trata de normas cogentes, de observância obrigatória, não passíveis de revogação pelo edital ou de renúncia pelas partes RECURSO DESPROVIDO (TJ-SP – 18ª CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO APELAÇÃO N° 1000782-30.2020.8.26.0053 – Rel. Des. Henriques Harris Júnior – j. 20 de abril de 2021.). No mesmo sentido: Processos nºs 1000483-42.2020.8.26.0477 e 1014309-83.2019.8.26.0053.

Conclusão sobre o artigo 130

Para amarrar as pontas de tudo o que discutimos ao longo desse texto, podemos concluir da seguinte forma sobre o artigo 130:

  • Nos termos do parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional, no caso de arrematação em hasta pública, os encargos devem ser descontados no preço do imóvel arrematado;
  • O arrematante não fica responsável pelos débitos tributários existentes sobre o imóvel, caso o valor alcançado no leilão não seja suficiente para cobrir esses débitos; 
  • O edital no qual consta as especificações do imóvel arrematado em hasta pública não pode ser oposto para modificar a obrigação do proprietário anterior a pagar os encargos.

É de suma importância que você, como possível adquirente, esteja atento a todas essas questões no momento de escolher um imóvel em leilão.

Mas você não está sozinho nessa missão!

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