Leilão extrajudicial: saiba o que é e como investir

Leilão extrajudicial: saiba o que é e como investir

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Muitos imóveis foram a leilão extrajudicial devido à crise econômica que tem afetado o País. Isso acontece porque muitas pessoas, sem terem condições de arcar com o financiamento, tiveram seus empreendimentos recuperados pelos bancos ou instituições, que foram colocados à venda novamente. Mas, o que pode ser ruim para alguns, acaba sendo uma boa oportunidade para quem deseja investir no mercado imobiliário e adquirir imóveis com preços mais baixos que os de mercado.

E com as facilidades para participar de leilões e arrematar imóveis com bom custo-benefício, muitas pessoas terminam se aventurando. Conhecer as modalidades de leilão, seja ele judicial ou extrajudicial, é o primeiro passo. 

Neste artigo, vamos te explicar melhor o que é o leilão extrajudicial e como investir no mercado imobiliário sem risco de perder seu dinheiro. Então, continue acompanhando e boa leitura.

Diferença entre leilão judicial e extrajudicial

Antes de tudo, precisamos entender que existem duas modalidades de leilão: o judicial e o extrajudicial. No primeiro caso, os imóveis vão a leilão mediante processo judicial, no qual os bens do devedor são penhorados e passam por um procedimento de expropriação, sendo o leilão uma dessas maneiras.

No caso do leilão extrajudicial, o processo é feito por bancos ou instituições financeiras, todavia, também pode ser feito por pessoas físicas, caso ocorra inadimplência de contratos de alienação fiduciária, previsto na lei de nº 9.514/1997.

O que é o leilão extrajudicial?

O leilão extrajudicial também, chamado de leilão de alienação fiduciária de imóveis. Sendo assim, ele não é feito por meio de processo judicial, e os imóveis que estão sendo penhorados são provenientes de inadimplência de financiamentos.

Dessa forma, o leilão extrajudicial ocorre quando o banco precisa reaver um imóvel financiado de maneira rápida e ágil porque seu comprador não arcou com as dívidas deste bem, acumulando débitos durante um determinado período.

Isso se garante pela alienação fiduciária de imóveis, que assegura à instituição financeira ter para si a posse de um imóvel financiado, e, posteriormente, vendê-lo através de leilão. O intuito desse processo é quitar as dívidas contraídas pelo comprador. 

A realização de todo esse trâmite é feita sem a necessidade de um processo judicial, o que evita ações com prazos mais longos. Vale ressaltar que, por ser um procedimento extrajudicial, não há permissão a defesa do mutuário no momento da fase de execução.

O que é o processo de alienação fiduciária?

O processo de alienação fiduciária acontece no momento que o proprietário de um imóvel transfere para o credor seu bem como garantia de pagamento de uma determinada dívida. Apesar disso, o devedor continua tendo o direito, posse e uso  deste bem.

A partir do momento que ocorre a alienação fiduciária, ou seja,  quando o credor da dívida se torna titular do bem, ele passa a ter a posse indireta deste imóvel, o que lhe dá direitos para utilizar esta propriedade. Este processo de alienação fiduciária só se encerra quando o devedor quita sua dívida.

Como funciona um leilão extrajudicial?

O leilão extrajudicial de imóveis funciona da seguinte maneira. O primeiro passo é notificar o devedor do bem por meio de um cartório de título informando-o do débito. Em seguida, deve-se aguardar um prazo, considerando a partir do momento que ele tenha recebido a notificação, para que regularize a situação do imóvel. 

Caso o proprietário não realize os pagamentos necessários a tempo, o imóvel passa a ser do credor, que, diante da situação, poderá lançar um edital para que o empreendimento seja leiloado. 

Como previsto na lei de alienação fiduciária, se no primeiro leilão o valor do lance for inferior ao do imóvel, deverá ser feito um segundo evento, no qual será feita uma nova oferta, de modo que esta cubra o débito acumulado e demais despesas, de acordo com o parágrafo 2º, do Art. 27, da legislação específica.

Se o imóvel for arrematado, o leiloeiro irá expedir um auto de arrematação para o novo proprietário. Com o documento em mãos, o dono deve fazer o registro do bem em seu nome. Contudo, isso somente é feito após o valor do imóvel ter sido depositado em conta. O credor também irá emitir um termo de quitação ao devedor informando que ele está livre do débito. 

Todavia, se não houver nenhum arremate, este imóvel ficará à disposição do credor, que definirá o destino do bem, seja colocando-o à leilão ou vendendo-o. Neste caso também é necessário emitir o termo de quitação e disponibilizá-lo ao devedor.

Como o leilão extrajudicial é feito?

Para que o leilão extrajudicial aconteça conforme a lei, um leiloeiro oficial é eleito pela Junta Comercial do Estado no qual o imóvel se localiza. Com isso, esse profissional recebe 5% do valor do imóvel após o término do leilão, bem como uma comissão percentual opcional negociável entre ele e o vendedor.

Tentativas de leilão

É o leiloeiro que define o edital que contém todas as regras do processo de compra e venda do imóvel, assim como o procedimento deve ser feito. Na primeira tentativa, os lances são abertos, de acordo com o valor mínimo previsto em contrato. Se não houver nenhum interessado, o imóvel seguirá para um segundo leilão.

Este segundo evento deve ocorrer 15 dias após o primeiro leilão. Neste caso, o preço mínimo de abertura dos lances deverá ser, no mínimo, o valor da dívida do imóvel, já considerando as despesas do mesmo, como cartório, dívidas de IPTU, entre outras.

Considerando esses pontos, é possível que o imóvel em questão vá a leilão por um valor 50% menor do que da sua avaliação, desde que mantenha o montante superior ao total da dívida. Se o arrematarem por uma quantia superior ao da dívida total, o excedente volta ao antigo proprietário.

Quem pode participar do leilão extrajudicial?

Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um leilão extrajudicial de imóveis. Entretanto, há algumas ressalvas, uma delas é ser maior de 18 anos, capaz e que esteja na livre administração dos seus bens. Vale lembrar que, de acordo com o Art. 690-A, do Código Civil, não podem participar pessoas como tutores, cuidadores, entre outros.

É bom destacar também que o credor pode participar e arrematar o imóvel. Contudo, se o valor for inferior ao lance, ele deverá pagar a diferença em espécie. A outra observação é que essa arrematação não pode ser confundida com a adjudicação. 

Desocupação do imóvel leiloado

Durante esse processo, uma das etapas mais difíceis pode ser justamente a desocupação do imóvel que foi leiloado. O primeiro passo é tentar uma desocupação amigável, ou seja, sem necessitar de um processo ou reintegração de posse. Caso não seja possível, o novo proprietário deve recorrer à justiça. Sendo assim, o juiz dará um prazo de, em média, 30 dias.

Transcorrido esse tempo, o magistrado irá emitir uma notificação para que o ocupante deixe o imóvel em um prazo limite. Em casos extremos, é necessária uma ação de reintegração de posse, que pode, inclusive, contar com a presença da polícia para executar essa ordem de despejo. 

Principais motivos para anulação de um leilão extrajudicial

Existem alguns motivos para que um leilão extrajudicial seja anulado, dentre eles: 

I) Devedor não recebeu a intimação

O devedor deve ser informado sobre o prazo para o pagamento da dívida do imóvel, que, caso não seja cumprido, acarretará na ida do bem para leilão;

II) Valor da dívida descrito de maneira errada

Se o valor não estiver correto no documento, a intimação não terá validade e é possível anular o leilão, caso não seja feita a correção em tempo hábil;

III) Devedores não têm detalhes do evento

É importante que os devedores recebam a notificação e tenham acesso a todas as informações do leilão em um prazo de até cinco dias antes da realização do evento;

IV) Edital do leilão não foi publicado em nenhum meio impresso

É imprescindível publicar o edital do leilão em um jornal de grande circulação de modo que este evento torne-se público;

V) Falta de descrição das reformas no edital

O edital deve apresentar todas as informações do imóvel, inclusive as obras e reformas, além do estado de conservação do bem;

VI) Preço vil

Se o preço do imóvel arrematado for abaixo de 50% do valor de mercado.

É confiável comprar um imóvel em leilão?

Comprar imóvel em leilão é uma excelente oportunidade para quem deseja investir seu dinheiro. Então, fique atento a alguns detalhes importantes antes de comprar um imóvel, como visitá-lo e avaliar sua situação estrutural e documental.

Não esqueça de checar se o imóvel possui dívidas e se há risco de anulação do leilão, bem como certificar-se de que não há processos judiciais e eventuais ações que possam dificultar a compra deste bem. Conte com uma assessoria que lhe ajude a fazer essa análise segura, garantindo que sua compra será um bom investimento. Para se proteger de situações indevidas, conte com a Dreams Real Estate, empresa que oferece assessoria jurídica na compra de imóveis em leilão.