Desocupação de imóvel: saiba como fazer esse processo sem complicação

Desocupação de imóvel: saiba como fazer esse processo sem complicação

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A desocupação de imóvel é um processo previsto em lei e ocorre em qualquer etapa de fim de contrato de aluguel ou venda de um bem. Porém, em algumas situações, a saída desse antigo inquilino pode ser conturbada e gerar dor de cabeça para o proprietário.

Em geral, as principais dúvidas de quem compra um imóvel usado ou aluga um empreendimento é sobre o prazo que o morador ou locatário deve deixar o estabelecimento, bem como os trâmites para a vistoria, entrega das chaves e os débitos existentes.

Outra preocupação diz respeito à quitação de contas e além disso, quando o proprietário anterior deve ser notificado. Para evitar certos desconfortos, ficar atento aos prazos, bem como às regras previstas em contrato podem assegurar a saída desse locatário do imóvel de maneira descomplicada.

Para tirar essas e outras dúvidas sobre desocupação de imóvel usado e como realizar uma mudança tranquila, continue lendo este artigo. Boa leitura!

Quando ocorre a desocupação do imóvel?

Alguns motivos podem ocasionar a desocupação de um imóvel. A primeira delas diz respeito ao término do contrato de aluguel. De modo geral, quando o inquilino ou o locatário não tem mais interesse em continuar com o acordo, ambas as partes encerram o trato e determinam um prazo de desocupação para que o morador deixe o imóvel.

A outra maneira de desocupar um imóvel é quando o contrato é rescindido antes do prazo determinado. Nesse caso, a saída do inquilino ocorre de maneira quase que imediata, claro, dentro de um prazo determinado pelo proprietário ou imobiliária.

É preciso comunicar a desocupação

A parte interessada no imóvel deve comunicar à outra parte sua intenção em reaver o bem. Assim, o proprietário ou a imobiliária deve enviar um comunicado prévio por escrito ao locatário que, na maioria dos casos, tem prazo de 30 dias. Esse processo de desocupação de imóveis pode variar de acordo com o momento em que o empreendimento teve ocupação, bem como as obrigações que devem ser feitas, como reformas e a quitação de débitos. 

Prazo para desocupação do imóvel

Conforme a Lei do Inquilinato, o morador tem até 30 dias para deixar o imóvel após receber a informação por meio de aviso previamente entregue. Assim, o deve-se enviar o comunicado 30 dias antes. Contudo, há casos em que a desocupação precisa ser imediata, como em ação de despejo, ou quando o inquilino está inadimplente. Neste último caso, o tempo de saída vai para 15 dias.

O Art. 9º dispõe ainda sobre os motivos pelos quais a locação pode ser desfeita:

I – Por mútuo acordo;

II – Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente feitas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Abaixo, vamos te explicar melhor sobre os principais motivos que podem levar à desocupação de um imóvel.

Iniciativa do inquilino

Quando o inquilino decide deixar o imóvel antes do término estipulado no contrato, ele deve comunicar ao locador, que irá calcular o valor da multa rescisória prevista, caso exista esta cláusula no documento. Essa multa não será cobrada somente se o proprietário ou locador fizer um pedido de dispensa. O prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias, mas isso pode variar de acordo com o contrato.

Alienação, venda ou cessão do imóvel

Caso o imóvel usado esteja à venda e seja comprado por terceiros, o inquilino precisará desocupar a propriedade. É importante destacar que o locatário também pode participar desta venda, seguindo as mesmas condições que os demais compradores. Sendo assim, ele deve ser informado da venda, por meio de uma notificação, comunicando-o que também pode pleitear o imóvel. 

Se o morador não desejar comprar o imóvel ou não consiga concluir a compra, ele deve ser informado pelo proprietário sobre o prazo que deve desocupar o bem, que, neste caso, é de 90 dias. Vale frisar que no contrato pode haver uma cláusula estabelecendo a vigência do  aluguel, mesmo em caso de alienação, e que o imóvel não precisará ser desocupado, ou seja, subentendendo que o novo proprietário concorda em manter a locação.

Extinção do usufruto

É possível fechar o aluguel quando a pessoa que aluga o imóvel não é a dona do bem, mas sim usufruir da propriedade, ou seja, tem a autorização para realizar tal negócio. Quando há a extinção desse direito, deve-se devolver o imóvel ao real proprietário. É preciso solicitar essa quebra de contrato em até 90 dias e o prazo de desocupação deve ser de, no mínimo, 30 dias.

Término de contrato

Quando o contrato chega ao fim e o inquilino tem interesse em deixar o imóvel, ele precisa comunicar com 30 dias de antecedência. Já o locador, caso não tenha interesse em renovar o contrato ou solicite a desocupação por algum motivo específico, a notificação ao inquilino também deve ter seu envio feito até 30 dias antes.

Em geral, o proprietário pode solicitar a devolução do imóvel nas seguintes circunstâncias:

  • Encerra o contrato de trabalho que esteja atrelado à propriedade;
  • Para uso pessoal;
  • Para uso de cônjuge, caso não tenha residência própria;
  • Moradia de ascendentes ou descendentes;
  • Edificação ou demolição;
  • Realização de obras determinadas pelo Poder Público (desde que ocorra aumento da área em, pelo menos, 20%);
  • Obras com finalidade do imóvel ser utilizado como pensão ou hotel (desde que ocorra aumento da área em, pelo menos, 50%).

Ação de despejo

Se o inquilino não desocupar o imóvel dentro do prazo previsto no contrato de aluguel, o locador pode solicitar uma ação de despejo para reaver a propriedade. Neste caso, o prazo mínimo dado pela Justiça é de 15 dias, contados a partir do momento que haja uma ordem judicial para executar a ação. Para evitar ser despejado, o inquilino deve quitar os débitos. É bom destacar que só é possível utilizar esta medida a cada 24 meses. 

Imóvel deve passar por vistoria

Após a desocupação, o imóvel deve ser vistoriado, de modo a assegurar que a propriedade foi entregue em perfeitas condições, como quando o bem foi locado no início do contrato. Neste momento, é importante que o locatário esteja presente, de maneira a minimizar as chances de contestações futuras.

A vistoria é feita por um representante da imobiliária ou por uma empresa com especialização, e deve ser feita tanto na entrada do inquilino como na sua saída. Se houver necessidade de consertar algo no imóvel, o locatário deverá arcar com esse custo. Como alguns reparos são de responsabilidade do proprietário e outros de quem aluga, o ideal é definir isso em contrato. 

Segundo a Lei do Inquilinato, reparos estruturais, como paredes, tubulações e instalações elétricas, bem como itens de desgaste natural, são de responsabilidade do proprietário. Já reparos de acabamento, como portas, janelas, vidros e pintura, são de responsabilidade do locatário.

Uma ressalva deve ser feita com relação às reformas, bem como obras no imóvel. É preciso comunicar qualquer intervenção à imobiliária ou ao proprietário. Somente eles podem dar o aval liberando a realização de alguma mudança do bem. Isso é válido tanto para parte estrutural (elétrica, hidráulica, alvenaria ou telhado), como para paredes e pisos. Ainda que o intuito seja consertar, esta alteração deve ser informada.

Contas e serviços devem ser quitados

Antes de deixar o imóvel, o locatário deve quitar todos os serviços e contas, como água, luz, gás, condomínio, entre outros. Há casos em que esses débitos estão embutidos no boleto do aluguel, entretanto, existem situações em que cada serviço possui uma fatura separada.

Uma vez quitados os débitos, é preciso enviar esses documentos à imobiliária ou ao proprietário comprovando que não há dívidas pendentes e além disso, que nada impede a desocupação do imóvel.

O inquilino também deve ficar atento ao encerramento dessas contas diante das prestadoras. Sendo assim, é preciso solicitar às empresas fornecedoras que encerrem a distribuição desses serviços, desvinculando seu nome ao bem. Isso deve ser feito com as instituições fornecedoras de luz, água, entre outros. 

Entrega das chaves e quitação de débitos

Quando todos os reparos previstos forem feitos e uma nova vistoria for feita, sem que haja necessidade de novas intervenções, o locatário deve entregar as chaves do imóvel, bem como as cópias que foram feitas. Junto a elas, deve-se entregar também todos os documentos que comprovem a quitação de débitos, como água, luz, IPTU, entre outros. 

Após a entrega dos documentos, o locatário irá assinar um termo informando a desocupação do bem, e, não havendo mais nenhuma pendência financeira, então ele deixará de ter vínculo com o imóvel. Desocupar um imóvel parece ser um processo burocrático e bastante complicado, mas, se feito com organização, planejamento e com acompanhamento de uma empresa especializada, todo o trâmite ocorrerá de maneira fácil e simplificada. A Dreams Real Estate é uma assessoria jurídica que possui uma equipe de profissionais qualificados, bem como treinados para te ajudar e tirar todas as dúvidas relacionadas à desocupação de um imóvel. Entre em contato e assim, solicite orçamento.