Como funcionam as dívidas de leilão?

Como funcionam as dívidas de leilão?

como funcionam as dívidas de leilão

A busca por imóveis provenientes de leilão tem se tornado cada vez maior, devido à crise econômica em que vivemos no país. Assim, tendo em vista o preço abaixo do mercado, muitas famílias tentam adquirir imóveis através dos leilões para realizar o sonho da casa própria. Entretanto, sabemos que nem tudo nessa vida vem de mãos beijadas e é por isso que é necessário bastante cuidado nesse tipo de transação. Desde sempre, uma das maiores preocupações dos interessados em leilão são as dívidas do imóvel, como elas funcionam?

Bom, apesar dos preços atrativos, muita gente tem medo de comprar imóvel em leilão judicial.

A crença é que as dívidas do antigo proprietário serão transmitidas para o adquirente, e isso não é verdade em todos os casos.

É importante lembrar que o leilão judicial é muito seguro e, em regra, não há a assunção das dívidas pelo adquirente. Entretanto, imóveis ocupados arrematados em leilões podem requerer que o novo proprietário tenha que entrar com uma possível ação judicial.

Assim, para a desocupação, o novo proprietário terá custos extras. Por isso, é de suma importância estar atento a todos os detalhes de um leilão. Mas não se preocupe! Neste artigo, esclarecemos para você como funciona a questão das dívidas de leilão.

Assim, você saberá em detalhes sobre as possíveis situações em que os imóveis podem ter dívidas.

Continue a leitura!

Motivos para um imóvel ir a leilão e como funcionam essas dívidas

Atraso nos pagamentos do financiamento

Um dos principais motivos para um imóvel ir a leilão é o atraso nas parcelas dos financiamentos habitacionais. 

Essa situação ocorre quando o comprador deixa de pagar as prestações acordadas na negociação do imóvel. 

Por isso, nesses casos de inadimplências, o banco que financiou pode entrar com uma ação judicial para recuperar a propriedade.

O banco tem esse direito porque os imóveis financiados estão sujeitos a alienação fiduciária.

Ou seja, o comprador só tem direito à propriedade quando quitar todas as parcelas do imóvel. 

Assim, enquanto o financiamento não acabar, o imóvel fica em nome da instituição financeira.

Mas antes do imóvel ir a leilão, o banco deve notificar expressamente ao devedor sobre o atraso das parcelas.

Nos comunicados, deve conter as consequências de não efetuar o pagamento. 

Para pagar dívidas trabalhistas

As dívidas trabalhistas também são um dos principais motivos para um imóvel ir a leilão.

Nesse caso, quando o empregador precisa pagar dívidas trabalhistas e não possui esse valor, o imóvel em nome do empregador pode ir a leilão. 

Isso vale para o não pagamento de benefícios e salários de empregados domésticos também. Assim, o imóvel do empregador poderá ir a leilão para a quitação da dívida.

Declaração de falência da empresa

Quando uma empresa decreta falência, as dívidas relacionadas a ela devem ser quitadas com a venda em leilão dos bens e isso inclui o imóvel. 

Falta de pagamento da pensão alimentícia

Não realizar o pagamento da pensão alimentícia poderá causar a penhora do imóvel. 

Se, mesmo assim, a dívida não for paga, o imóvel poderá ser leiloado. 

Nesse caso, os bens da família também poderão entrar no leilão e o devedor pode ser preso.

Imóvel oferecido como garantia de uma dívida

Um imóvel pode ir a leilão se ele for oferecido como garantia de uma dívida.

Nesse caso, quando o devedor não efetua o pagamento como foi combinado, o banco tem o direito de penhorar a casa e leiloar posteriormente.

Geralmente, isso acontece quando a casa serve como garantia de hipoteca.

Imóvel comprado com dinheiro sujo

O imóvel pode ir a leilão quando ele é adquirido com dinheiro sujo ou concebido por conduta criminosa.

Assim, mesmo que a família do criminoso more na propriedade, o imóvel é penhorado e posteriormente vai a leilão.

Diferença entre leilão judicial e extrajudicial

Bem, agora que você entendeu os principais motivos que podem levar um imóvel para o leilão, agora, vamos compreender a diferença entre o leilão judicial e extrajudicial.

Leilão judicial

Um leilão judicial ocorre por consequência de um processo de execução, quando o devedor não teve dinheiro suficiente para pagar sua dívida.

E por isso, deve ocorrer a penhora e venda de seus bens. 

Leilão extrajudicial

Já o leilão extrajudicial tem vínculo ao processo, mas ocorre quando o comprador fica inadimplente no pagamento das parcelas do financiamento. 

Esse tipo de leilão é regido pela Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97) e ocorre com mais frequência que o leilão judicial. 

Além disso, há outra modalidade de leilão extrajudicial que funciona como uma compra e venda normal.

Entretanto, os imóveis têm valores mais atrativos por possuírem condições específicas, ofertados através de um leiloeiro. 

Esse tipo de leilão é regido pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor.

Se eu comprar um imóvel em um leilão, eu fico com as dívidas do antigo morador?

Essa é a grande questão que te trouxe a esse artigo e a resposta é simples e direta: Você só assumirá alguma dívida se ela constar expressamente no Edital.

De forma geral, as dívidas não são assumidas pelo adquirente, pois os credores serão pagos com o valor da arrematação. 

Caso o valor não seja suficiente, eles cobrarão o restante do proprietário anterior do imóvel, não incidindo sobre o bem. 

Essa condição está prevista no parágrafo primeiro do artigo 908 do Código de Processo Civil:

“Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora.”

Com relação às dívidas tributárias, elas também não incidirão sobre o bem e elas deverão ser pagas com valor da arrematação. 

Isso está previsto pelo parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”

Contudo, caso o Edital preveja que o adquirente assumirá alguma dívida, então isso deverá ser descrito de forma clara.

Em geral, nos editais você encontrará sob a expressão “encargos do adquirente”, onde estará expresso a origem dessas dívidas. 

Cuidados ao adquirir imóveis em leilão para não contrair as dívidas junto

Como você pôde notar, é necessário ler com cautela o edital para encontrar os temidos encargos do adquirente.

Entretanto, essa não deve ser a sua única preocupação!

Ou seja, durante a leitura do Edital, esteja atento e verifique todas as informações inseridas no edital antecipadamente, tais como:

  • Valor mínimo da venda;
  • Conservação do imóvel;
  • Informações do proprietário; 
  • Comissão da empresa leiloeira; 
  • Pendências do imóvel (valor de condomínio, IPTU e outros que estejam atrasados);
  • Ocupação do imóvel (informação sobre a ocupação do imóvel geralmente fica descrita no edital);
  • Despesas de custas processuais e honorários advocatícios.

Além do edital, outra ação interessante é visitar o imóvel com antecedência, com um corretor de imóveis e uma pessoa especializada em construção.

Dessa forma, você terá o apoio de pessoas com know-how para verificar a viabilidade da aquisição. 

É muito comum que exista a necessidade de reformas e quando elas são grandes, podem ter gastos adicionais não previstos.

Não somente, é importante verificar se o imóvel é valorizado ou não. 

Para saber sobre a possibilidade de visitar ou não o imóvel, verifique o edital, lá você saberá como agendar a visita.  

Agora que você já sabe como funcionam as dívidas de um leilão, contem com especialistas!

Como você pode ver no decorrer do artigo, existem diversos motivos para um imóvel ir a leilão, entretanto, as dívidas e encargos não devem ir para você.

Com exceção, é claro, das situações em que está descrito no edital.

Nesses casos, é de suma importância ter o apoio de um advogado para levantar as dívidas atuais do imóvel.

A consultoria de um profissional especializado em Direito Imobiliário e Leilão te livrará dos riscos e surpresas desagradáveis.

Não se esqueça que, o devedor executado judicialmente, geralmente possui outras dívidas, como IPTU, condomínio, dívidas fiscais, trabalhistas e etc. 

Desta forma, realizar um levantamento destas informações é imprescindível para o negócio ser efetivamente seguro.

Além disso, a assessoria jurídica pode te ajudar a verificar se há ações judiciais contra a execução da negociação.

Essa ação é importante porque nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para oferecer o imóvel de forma extrajudicial. 

Então, se não informaram o proprietário sobre a venda, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio.

Tenha o melhor da assessoria Jurídica com a Dreams Real Estate.

Nós estamos aqui para te ajudar no processo de compra do seu imóvel de maneira mais prática.

Assessoramos toda a parte jurídica e burocrática para que você possa adquirir com tranquilidade o seu imóvel!

Entre em contato conosco e saiba como!